ADR de objetos inmobiliarios comerciales: ¿qué es y cómo trabajar con él?

ADR (average daily room rate - inglés) es un indicador que muestra el precio promedio del uso diario de los apartamentos.  Este indicador ayuda al negocio de hostelería a planificar las ventas y ajustar su estrategia, vendiendo más que la competencia.  

¿Por qué es necesario calcular el indicador ADR?

El control de los indicadores ADR es necesario para comparar las ventas de un objeto de alojamiento para huéspedes con las ventas del período anterior y con las ventas de la competencia, con el fin de determinar las tendencias de dichos procesos y cambiar oportunamente la estrategia de desarrollo empresarial.    Para entender: si el objeto de colocación tiene un ADR bajo, significa que es hora de buscar herramientas efectivas que puedan estimular el proceso de ventas, por ejemplo:

• crear publicidad estimulante;
• "subir" los precios de los servicios al nivel de los competidores, etc.

 

¿Cómo calcular el ADR de un objeto de alojamiento?

El indicador ADR se puede calcular mediante la siguiente fórmula:  dividir los ingresos recibidos por la venta de habitaciones por la cantidad de habitaciones vendidas durante el período del informe requerido.    Por lo tanto, es posible calcular no sólo el indicador ADR del propio objeto de colocación, sino también calcular el ADR de los competidores.    No se recomienda analizar este indicador (ADR) “por sí solo”, sino siempre en combinación con otros indicadores para obtener una imagen real y completa de las ventas.  

¿Qué afecta al tamaño de los indicadores ADR?

El tamaño del indicador ADR está directamente relacionado con los precios del alojamiento en el establecimiento de alojamiento y la ocupación de su fondo de habitaciones, lo que significa que cualquier cambio de precio afectará inmediatamente el tamaño del indicador ADR.  En cuanto a los cambios de precios, los siguientes factores pueden influir en él.  

Competidores

Para mantenerse en una posición favorable y vender servicios de manera eficaz, debe comparar periódicamente el estado de su negocio con el de sus competidores.  Por ejemplo, cuando sus competidores en la región cambian sus precios para una fecha de entrada determinada, su propiedad debe realizar cambios similares en su política de precios.    Con la ayuda de los modernos sistemas de gestión de bienes raíces comerciales, en particular HMS OtelMS, es posible monitorear los precios de los competidores y recibir datos en forma de informes convenientes y comprensibles.  Con esta herramienta, siempre se puede estar al tanto de las acciones de los competidores, ver oportunamente cuándo ""abren"" o ""cierran"" ventas, cambian los precios o se trasladan a otro ""lugar"" en el mercado de servicios de alojamiento para huéspedes.  

Temporadas

Se sabe que en las temporadas "muertas" los alojamientos para huéspedes reducen el precio de los servicios, en un contexto de aumento de todo tipo de descuentos.  Y, por el contrario, en el pico de actividad de los clientes, los establecimientos intentan vender el número de habitaciones lo más caro posible.  Esta fluctuación de precios suele afectar también al volumen de ingresos y, por tanto, también afectará al ADR.  

Dinámica de precios

Trabajar con precios dinámicos requiere una respuesta rápida a los cambios en la demanda de los clientes y a las situaciones cambiantes del mercado.  La gestión flexible y rápida de los precios de los servicios ayuda a generar ingresos en cualquier temporada.    Para mejorar el trabajo con la dinámica de precios, puedes automatizar este proceso utilizando el mismo OtelMS, creando una tarifa dinámica y estableciendo precios "flexibles".  

¿Cómo subir el ADR?

 

Trabaja la reputación online de tu propiedad

"No es ningún secreto que un huésped satisfecho con su estancia definitivamente recomendará el alojamiento a sus amigos, dejará una buena reseña en el sitio web y, muy probablemente, volverá en otro momento.  Bueno, la reputación positiva del objeto, que está creciendo, ayudará a aumentar tanto los ingresos totales como el indicador ADR.   El trabajo con reputación también puede y debe automatizarse.  El módulo de reputación de OtelMS encontrará reseñas en línea sobre tu propiedad y te permitirá configurar la ubicación de las que necesita en su sitio web.  Como sabes, los clientes potenciales prefieren reservar alojamiento en instalaciones que muestren opiniones de los clientes sobre su trabajo.  

Crear ventas de servicios adicionales

Vender todo lo "extra", por ejemplo el mismo traslado, servicios de spa o entrega de bebidas a la habitación, aumenta el importe medio de los cheques.  A medida que los huéspedes pagan más, también lo hace el ADR, lo que le permite ajustar los precios y promocionar servicios que tienen una demanda real.  

Analiza a la competencia y compárala con tu propio negocio

En comparación con la competencia, sus precios son bajos, pero el nivel de fidelidad de sus huéspedes es bastante alto, el alojamiento debería revisar su política de precios para aumentar los precios.  Un alto nivel de lealtad del cliente siempre indica la disposición de sus huéspedes a pagar más por una estadía en sus instalaciones, por lo que puede "elevar" los precios de manera segura al nivel de la competencia.  

Tener en cuenta los cambios en la demanda de los clientes

La demanda de los huéspedes suele verse influenciada por diversos días festivos locales, eventos anuales regulares o festivales temáticos populares.  Por lo general, al pronosticar precios, es necesario tener en cuenta estas circunstancias, ya que esos períodos de "mayor demanda" permiten "jugar" con los precios arancelarios y ganar más.   También hay que tener en cuenta que, por sí solo, el indicador ADR no proporcionará información exhaustiva sobre la rentabilidad del establecimiento de alojamiento.  Para obtener una imagen completa, es necesario considerar este indicador junto con el indicador RevPAR y la tasa de ocupación del stock de habitaciones."